Un nouveau Cœur de ville pour Sarrians

Février 2015

A l'origine, la ZAC :

En 2004, la municipalité de l'époque doit faire face à un problème de plus en plus prégnant : construire suffisamment de logements sociaux pour échapper aux lourdes sanctions encourues par les communes ne satisfaisant pas aux quotas imposés par la loi SRU. Pour rappel, en avril 2013, un amendement, porté par Anne-Marie Bardet et défendu à l'Assemblée Nationale par le député Julien Aubert, exonère Sarrians de cette obligation et des pénalités financières qui s'élèvent à 41 000 € par an.

La commune dispose, à quelques pas du centre historique du village, d'une friche industrielle et d'un habitat pavillonnaire épars d'environ 34 000 m². Par ailleurs, la création d'une ZAC permettra la maîtrise foncière et évitera ainsi d'éventuelles spéculations de promoteurs immobiliers échappant au contrôle de la commune.

Où se situe la ZAC ? Cette zone est bordée au sud par le bâtiment Jean Giono, au nord par le boulevard Roumanille, à l'ouest par le boulevard Théodore Aubanel et à l'est par le boulevard Albin Durand.

La municipalité aux affaires en 2004 va donc procéder à une première tranche d'achats portant sur 9 931 m² moyennant 1 925 772 € TTC soit 194 € TTC le m². Une convention est passée avec l'EPF PACA, organisme d'État chargé d'acheter les terrains concernés pour le compte de la commune.

Ce projet se compose à l'origine de 250 logements, dont 75 logements locatifs sociaux, 50 logements en accession sociale et 125 en accession privée, mais aussi une école, une unité médicosociale, une place publique et des commerces.

2008, changement de municipalité : les coûts grimpent

Nous voici en 2008. Changement de municipalité et donc possibilité pour les nouveaux élus de se positionner par rapport au projet ZAC de leurs prédécesseurs. Se positionner signifiait clairement à ce stade du projet de prévoir combien de logements pouvaient être vendus et à quel prix du m², en y intégrant les frais divers venant s'y greffer (démolitions, aménagements VRD). Cette réflexion aurait dû aboutir à une politique d'achat raisonnée en prévision d'une revente acceptable aux investisseurs, publics et privés, prenant en compte l'attractivité potentielle de Sarrians, qui, malgré tous ses atouts, n'est pas située sur la Côte d'Azur.

L'article 8 de la convention passée avec l'EPF PACA relative à la maîtrise foncière d'une opération de renouvellement urbain donnait aux nouveaux élus la possibilité de stopper les opérations d'achat en cas de doute sur la faisabilité globale du projet. Malgré cela, la majorité municipale élue en 2008 procèdera pendant sa mandature à l'achat de 19 218 m² pour 5 545 831 € TTC soit 288,55 € TTC le m².

Pour une bonne compréhension, il faut rappeler que :

  • le prix moyen du marché du m² à bâtir, viabilisé, se situe entre 120 € et 183 € aux alentours de Sarrians,
  • suite à une demande d'Anne-Marie Bardet qui souhaitait avoir un point des achats sur la ZAC, l'EPF PACA, par un courrier du 22 octobre 2013 adressé à Michel Bayet, maire de l'époque, confirme que toutes les acquisitions ont été faites avec l'accord dudit Michel Bayet et conseille d'arrêter les achats.

2014, une situation invraisemblable :

La municipalité actuelle se retrouve donc avec 29 149 m² acquis pour un coût global de 7 471 603 € TTC soit 256,32 € TTC le m² auxquels il faudra ajouter les frais financiers, les aménagements VRD, les frais de démolition et les frais d'étude.

Pendant les premiers mois de sa mandature, la nouvelle équipe dirigée par Anne-Marie Bardet a dû s'attacher à faire vérifier tous ces chiffres tant ils paraissaient invraisemblables. Mais devant l'implacable réalité, il a fallu agir pour sauver une situation rendue structurellement explosive. Son travail, entamé dans la discrétion et en dehors de toute polémique stérile, a consisté à se repositionner en redéfinissant les opérations à mettre en œuvre pour un nouveau programme de construction qui réponse aux besoins des Sarriannais. Mais bien sûr, ce projet se doit d'être en adéquation entre le prix d'achat des terrains et la possibilité d'équilibrer l'opération globale, car les investisseurs, tant publics que privés, devront permettre à la commune de rembourser les sommes avancées par l'EPF PACA à une échéance fixée au 31 décembre 2015.

Mise à jour septembre 2015

Aujourd'hui, le projet Coeur de ville avance :

En 2014, la commune de Sarrians a confié au Cabinet ESPELIA (ex Service Public 2000) une mission d'assistance à maîtrise d'ouvrage afin de reprendre le projet, aider la commune à définir le programme d'aménagement de ce quartier et préparer le dossier de consultation d'un aménageur.

Dans un premier temps, ESPELIA a réalisé une étude de contexte qui fait ressortir que la ville de Sarrians est un territoire attractif, dont la population progresse (+158 habitants à Sarrians entre 2006 et 2011).

Concernant l'évolution de la population, il a été observé que :

  • le nombre de personnes vivant seules est en augmentation (26 % des ménages en 2011),
  • le nombre de personnes âgées de plus de 60 ans est en progression : elles représentent un quart de la population en 2011,
  • 86 % des familles ont 1 ou 2 enfants de moins de 25 ans.

Sarrians voit donc croître mais également se fragiliser, sa population :

  • constat d'un vieillissement de la population et augmentation du nombre de personnes âgées isolées,
  • une population à faible revenu moyen.

Concernant l'offre de logements :

  • Sarrians compte 62 % de propriétaires de leur logement,
  • parmi les logements de la commune, 80 % sont des maisons,
  • la commune accueille 7 % de locataires de logements sociaux.

Ainsi, on identifie sur Sarrians un besoin de petits logements T1, T2 et T3 adaptés aux besoins des séniors, des personnes seules, des familles monoparentales et des jeunes ménages.

Au regard de ces données, la commune souhaite proposer une offre de logements :

  • accessibles aux séniors : T2-T3-RdC, proximité des commerces et services,
  • accessibles aux jeunes ménages : T3-T4 en petits collectifs, en maisons accolées, petites parcelles à des prix raisonnés,
  • pour des acquéreurs de tous types : parcelles individuelles.

Un Comité de Pilotage a été constitué et réuni à plusieurs reprises afin d'affiner le scénario d'aménagement. Ce projet a également été présenté au Comité des Sages.

Le projet a ensuite fait l'objet d'une concertation qui s'est déroulée du 26 mai au 26 juin 2015. Celle-ci a permis d'associer l'ensemble des acteurs du territoire, à savoir les élus, les habitants, les associations et toutes les personnes intéressées au projet. Cette concertation a permis :

  • d'informer les habitants de l'évolution du projet Cœur de ville en consultant le dossier de concertation en Mairie du lundi au vendredi de 8h30 à 12h et de 13h30 à 17h,
  • de fournir à chacun l'opportunité de s'exprimer sur le contenu du projet en notant ses remarques et observations dans le registre ouvert à cet effet dans le dossier de concertation ou bien lors de la réunion publique qui s'est tenue le 16 juin 2015 au Regain.

Lors de la réunion publique, les habitants ont été invités à poser toutes les questions qu'ils souhaitaient au sujet du projet porté par la commune pour le site Cœur de ville. Les réponses ont été apportées par le maire Anne-Marie Bardet, Justine Angot du Cabinet ESPELIA et Gérard Villon, adjoint à l'urbanisme.

Les sujets abordés ont traité des thèmes suivants :

  • l'impact du déficit du projet sur les impôts,
  • le calendrier prévisionnel de réalisation,
  • la réalisation de l'opération selon la procédure de concession,
  • le futur des propriétés situées hors périmètre du projet,
  • la création de logements aidés et accueil de seniors.

Les contributions portées au registre de la concertation présentent des avis différenciés concernant le projet Cœur de ville porté par la commune. On relève parmi les contributions plusieurs inquiétudes, relatives :

  • à un déficit très important de l'opération qui pourrait générer une augmentation des impôts et pèserait sur les générations futures,
  • à la création de logements aidés et à la densification,
  • au développement économique de la commune dans le futur, et à la transformation possible de la commune en " ville dortoir ",
  • aux besoins d'infrastructures pour accueillir les nouvelles populations dans de bonnes conditions (école, médiathèque, services publics accessibles aux PMR et personnes vieillissantes, etc.).

Dans l'ensemble, la construction de nouveaux logements est reconnue comme nécessaire, en particulier de petits logements, plus spécifiquement adaptés aux seniors.

Téléchargez l'intégralité du bilan de la concertation, pdf, 834ko.

Le projet Cœur de ville a pour but de favoriser la mixité fonctionnelle. Il est axé essentiellement sur des logements pour seniors et familles à la recherche de biens à louer ou à acheter ainsi qu'une offre pour des professions libérales et/ou des petites entreprises de services. Il convient de rappeler aussi que tout projet concernant des établissements recevant du public, telle qu'une école, est abandonné car trop lourdement impacté par le classement de la ZAC, par le Préfet, en zone PPRI (Plan de Protection des Risques et Inondations) en juillet 2007. Le projet de l'unité médicosociale ayant été transféré, quant à lui, au pôle santé de Carpentras.

Le scénario retenu à l'issue de la concertation porte sur la création de 125 logements environ, dont :

  • 14 logements séniors aidés,
  • 14 logements séniors privés,
  • 30 logements accolés R+1 en priorité à destination des jeunes ménages,
  • 40 parcelles individuelles,
  • 16 logements collectifs privés,
  • 11 logements collectifs aidés,
  • la conservation de 1 200 m² pour des locaux d'activité susceptibles de garantir l'attractivité du site (médical, bar-restaurant, hôtel...),
  • la réalisation d'un parking paysager sur environ 1 500 m² de terrain, soit 50 places publiques, nécessité par la mise en accessibilité PMR du boulevard Albin Durand,
  • la création de nouvelles voiries,
  • l'implantation de bassins de rétention paysagers.

Au regard du coût d'acquisition des terrains et des coûts des premières démolitions et du prix du marché à la vente, la commune devra prendre en charge une partie du coût de cette opération pour permettre sa réalisation.

Sur la base de cette concertation, le conseil municipal sera amené à se prononcer prochainement sur les modalités de réalisation de cette opération.

Mise à jour décembre 2015

Des décisions importantes pour l'avancement du projet Coeur de ville

Suite à la phase de concertation, le conseil municipal a pris plusieurs décisions importantes pour l'avancement de ce projet lors des séances des 17 septembre et 13 octobre derniers.

Tout d'abord, la suppression de la procédure de ZAC a été votée compte tenu des modifications apportées au projet et en raison de la suppression des équipements publics (écoles, unité médico-sociale Alzheimer) qui ne nécessite plus une procédure aussi lourde et longue que la ZAC.

Le conseil municipal a ensuite décidé d'engager la mise en œuvre du projet Cœur de ville sur la base des objectifs, du périmètre, du programme et du bilan prévisionnel présenté.

Objectifs :

  • produire des logements adaptés à la population,
  • produire des logements manquants dans le parcours résidentiel sarriannais,
  • permettre le développement d'un projet mixte qualitatif sur le plan urbain, architectural et environnemental.

Principes d'aménagement proposés :

  • une densification maîtrisée et progressive permettant de positionner le collectif et les logements accolés à l'est près du centre et les logements individuels à l'ouest du site,
  • les structures parcellaires pourront suivre deux axes : le front du boulevard et les axes est-ouest pour l'intérieur du site,
  • les voies brisées coupe-vent privilégiées pour les voiries nord-sud,
  • le positionnement des stationnements, et les circulations avec le centre-ville,
  • la mutabilité des cellules d'activité,
  • le cahier des charges architectural et paysager,
  • le traitement paysager des bassins de rétention.

Enfin, le conseil municipal a décidé de réaliser ce projet selon la procédure de la concession d'aménagement. Dans cette perspective, une commission spéciale a été constituée pour examiner les candidatures des aménageurs qui répondront à la consultation qui sera lancée début 2016. Elle choisira l'aménageur qui répondra le mieux au cahier des charges rédigé actuellement par la commune en collaboration avec le Cabinet ESPELIA.

Périmètre du projet (plan cadastral actuel) :

Mise à jour juin 2016

Quoi de neuf sur le projet coeur de ville

Le moins que l'on puisse dire est qu'il avance. Après avoir reçu l'approbation de toutes les personnes publiques associées (CoVe, architecte des Bâtiments de France, Département...) de la majorité des élus et des personnes consultées lors de l'enquête publique, après avis favorable du Conseil des Sages constitué d'un panel représentatif de notre population, la solution retenue correspond aux besoins des Sarriannais, avec une mixité fonctionnelle et sociale. Pour mémoire : résidences séniors, parcelles individuelles pour du résidentiel, petits logements collectifs R+1 et / ou R+2, en accession à la propriété et locatifs, 1200 m2 de locaux d'activité, voirie, parking et bassin de rétention.

5 entreprises ont candidaté, ce qui prouve que ce projet et le programme retenu, intéressent vivement les aménageurs. Les candidatures sont aujourd'hui analysées et étudiées par le Cabinet ESPELIA, également partenaire, de l'association des Maires de France. Il est important de préciser qu'il nous est interdit de révéler, à ce stade, le nom des candidats sous peine d'invalidation de la procédure.

Le législateur ne permet l'information à l'ensemble des membres du conseil municipal qu'en fin de procédure. Aucune obligation n'existe avant cela afin de garantir l'égalité de traitement des candidats.

Programme Local de l'habitat

Le PLH a été adopté en 2012 en Conseil de Communauté et par la majorité des communes de la CoVe. Il s'impose de ce fait aux 25 communes de la communauté d'agglomération dont fait partie Sarrians. Ce programme stipule qu'en 2020, Sarrians devra produire sur l'ensemble de son territoire au moins 20 % de logements sociaux. À défaut, nous serions à nouveau contraints par la loi SRU avec pénalités et droits de préemption du Préfet, comme cela se passe notamment à Mazan et Pernes. Rappelons que notre commune payait à ce titre sous le précédent mandat 41 000 €, qui devaient être multipliés par 5 par la loi Duflot.

Il est important aussi de souligner que 80 % des ménages du Vaucluse sont éligibles aux logements sociaux.

Pour en revenir au projet Cœur de ville, il vaut mieux prévoir quelques logements sociaux pour nos enfants, personnes âgées, familles monoparentales de plus en plus nombreuses, que d'être obligés de densifier ailleurs en 2020, comme cela s'est fait dans les années 1960.

Les étapes et obligations sur la procédure de concession d'aménagement sont les suivantes :

  • envoi de l'avis d'appel public à concurrence : réalisé
  • réception des candidatures par le service marché public : réalisé
  • analyse de la complétude des dossiers par le service marché public et envoi à tous les candidats du dossier de consultation des entreprises : réalisé
  • réception des premières offres des entreprises candidates par le service marché public et analyse par le Cabinet ESPELIA : réalisé
  • présentation par le Cabinet ESPELIA de l'analyse des offres devant la commission spéciale qui décidera par procès-verbal de retenir ou non l'ensemble des entreprises pour les discussions
  • discussions menées par Mme le Maire, élue à cet effet par délibération. Mme le Maire peut décider de s'entourer pour les discussions de qui elle le souhaite
  • réception des offres intermédiaires et finales, analyse par le Cabinet ESPELIA
  • rédaction du rapport d'analyse des offres finales intégrant le récapitulatif de l'ensemble de la procédure et transmission à l'ensemble des membres du conseil
  • vote du conseil sur le choix du candidat retenu pour être le concessionnaire du site.

Mise à jour 14 décembre 2016

Pourquoi avoir choisi la SAEM Citadis ?

Le 27 septembre 2016, le Conseil municipal de Sarrians, à la majorité, a choisi pour conduire le projet d'aménagement Cœur de Ville, la SAEM Citadis.

Les raisons qui ont amené les élus de la majorité à retenir cette société sont nombreuses :

  • la proximité puisque Citadis a son siège à Avignon ;
  • la sécurité puisque ses actionnaires sont notamment le Département de Vaucluse, la Communauté du Grand Avignon, les villes d'Avignon, le Pontet, la Caisse des Dépôts et Consignation, la Caisse d'Epargne... ;
  • la conformité du programme face aux attentes et aux besoins de la collectivité, avec des formes urbaines et un style architectural adapté au contexte urbain ;
  • le respect de la législation et des règles d'urbanisme en vigueur : le PLH, le PLU en cours d'élaboration, le SCOT, le PPRI...

Il est important de souligner que Citadis accompagne la commune dans ses démarches de négociations et de recherche de subventions auprès des partenaires institutionnels que sont la Région, le Département et l'EPF PACA.

Le 18 octobre dernier a eu lieu la 1ère réunion de lancement de l'opération. Plusieurs études à la charge de Citadis vont être lancées dès à présent pour une meilleure connaissance du site :

  • études de sol,
  • données topographiques,
  • réseau pluvial,
  • dossier de demande d'autorisation auprès de l'Agence de l'eau,
  • données archéologiques,
  • requalification du bd Albin Durand par tranches.

Parallèlement, des études de pré-commercialisation sont lancées sur les différents lots.

La population sera tenue informée de l'évolution de ce projet dans les prochains numéros de La Vie Sarriannaise et sur ce site internet.